话题缘起

　　去年深圳楼市为全国关注，是因为高房价；而今天深圳地产再次让业内侧目，则是因为一份报告。

　　近日，深圳市房地产研究中心所撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，在全国引起广泛关注，报告前大半部分，并未有太多“出彩”之处，主要对深圳上半年房地产市场的运行情况、销售规模、价格趋势和市场环境等常规方面进行数据分析和总结，然而在报告结尾处的“适度调整房地产调控政策的有关建议”中，却明确提出了对房地产市场调控政策做适当调整的建议。

　　报告建议，“减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收”，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。同时建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费；针对房地产方面主要是对首次购房者和90平方米以下购房者予以扶持。报告还建议地方政府重视土地供应效率以扩大供应。

　　这些实质性的建议迅速在全国范围内引发了争议，联系报告数据显示深圳房价已跌回一年前、而楼市的交易量今年更是严重萎缩的事实，这些实质建议很自然被外界理解成为“救市”，这份带有官方背景的市场报告也被视为深圳楼市的“救市报告”。

　　深度调查

　　半年数据“触目惊心”

　　需要救市？如何救市？都是缺钱惹的“祸”

　　从《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》的统计数据来看，真实反映了上半年深圳楼市的“萎缩”。

　　深圳楼市在经历了农历年的惨淡后，3月份销售量有所回升，5月的销售量达到小高潮，但6月又出现回落，各月销售量保持低位水平，市场交易持续低迷。综合统计，上半年深圳新建商品房销售面积170．41万平方米，同比减少54．38％。其中，住宅销售面积154．25万平方米，同比减少50．02％；办公楼销售面积1．78万平方米，同比减少89．23％；商业用房销售面积11．94万平方米，同比减少34．65％。

　　而空置量的数据也让人咋舌。上半年深圳商品房空置面积164．73万平方米，同比增加26．72％；其中住宅空置面积65．37万平方米，同比增加高达84．5％。换而言之，深圳楼市同期销售量不到去年的一半，空置率却快速增长了八成。

　　在房价方面，深圳市房地产研究中心的分析指出，房价仍处于调整中，3、4、5月连续三个月出现环比下降，虽然6月份受“低密度住宅入市拉动”略有回升，但是整体房价水平已跌回一年前。也正是因为这些数据的“触目惊心”，才有了报告后文的“救市”建议。

　　需要救市？如何救市？

　　“救市”建议出炉后，市场各方争议的焦点自然落在了深圳楼市需不需要救市、应当如何救市这两大焦点上。事实上，在“救市论”出炉后，马上有专业机构指出，楼市的实际状态远没有数据那么“吓人”，市场走熊是肯定的，然而至少从目前的价格趋势上看，关内房价依然保持在一定的高位，而关外热点区域的品质楼盘，定价也并非一味“示弱”，近期豪宅项目的走俏，也再度说明深圳楼市远没有到“救市”的程度。

　　置业者对于这样的“救市”措施，不少人表示对实际执行意义的担忧，他们认为这样的呼吁“可执行性并不高”，况且执行下来“对购房者的实惠程度也十分有限。”准备在福田置业的马先生，对“减免房地产交易的环节税收”、“针对90平方米以下购房者给予进一步优惠贷款政策”表示了异议。“这是不是间接在鼓励炒房？”马先生对前两年的非理性楼市心有余悸。

　　还有网友认为“救市”是在为开发商暴利“遮羞”。在深圳某人气房地产论坛上，一位署名“我爱我家”的网友称，“一旦放宽信贷，楼市就有可能重回火爆，开发商漫天要价的时代又要来临，不知道是‘救市’还是‘救开发商’。”有人把“救市论”与开发商学习“猪坚强”事件联系在一起，认为这是开发商的利益代表方在向调控施压。

　　都是缺钱惹的“祸”

　　细读报告中的“救市”建议，不难发现重点是在银根适度放松、金融政策稍微放宽上。“缺钱”正是今年深圳楼市乃至全国一线城市地产市场共通的关键词，今年不光是置业者望楼兴叹，开发商更是囊中羞涩。年初在万科全国降价风潮中，就有人解读出世道突变，“现金为王”才是主流，随后又爆出多家知名地产企业现金告急，优质地块流拍的案例更是在全国屡屡上演。

　　事实上，在银根紧缩、信贷严控、上市融资又屡被叫停的背景下，不仅加剧了开发商融资的困难，也延续了置业者的观望情绪。一方面开发商急需售楼资金回流以解燃眉之急，另一方面自住客的观望情绪还在不断蔓延，因此形成了深圳楼市上半年的恶性循环，造成了成交量不断萎缩，成交价格更是一夜回到“解放前”的事实。据业内人士指出，如果金融体系保持原有状态，那么下半年深圳楼市仍有很大可能继续“恶化”。

　　因此不难理解在《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》中，重点建议银根适度放松、金融政策稍微放宽的用意。这不仅吻合开发商的心情，或多或少也在为楼市的长治久安谋划。

　　观点P K

　　“救市”出于稳定楼市

　　深圳房地产研究所所长、《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》主撰稿人王锋

　　要说明的是，此次报告中涉及到的内容符合我们团队一贯作风，比较客观、实事求是。

　　首先结合今年宏观经济的增长受到了通胀等系列因素的影响，而房地产可以直接带动多个行业发展，可以启动内需，通过调整供需关系解决通胀问题，房地产作为领头行业是独具意义的。

　　必须承认的是，当前深圳房价已大幅下跌，且跌了40％左右，目前稍有企稳、有优先走出调整期的迹象。此时如果有一些政策可以促进宏观经济的增长，保证收入水平不严重下跌，应该说这绝对是一个利国利民的好事。

　　市场存在一些问题，尤其是普通老百姓购房还有一些障碍。一方面是城市化、基础设施的配套建设，这需要政府的努力。另一方面，一些政策对普通置业者购房还是不太便利，比如税费的问题，虽然一定程度上打击了炒房，但是事实上对合理的住房、自住消费也起到了抑制作用。

　　我们的报告和建议，都是以经济的稳定发展为立场，以解决老百姓的住房问题为出发点，是站在利国利民的角度上考虑。

　　自救胜于被救 何来救市之需？

　　深圳社科院房地产与城市营运研究中心主任高海燕

　　应该说房价下降的结果是此番宏观调控的结果。当前的深圳楼市也还没有到需要政府动用行政资源救市的程度，尽管开发商遇到一些困难，但还有市场化调整和自救的机会。

　　比如，拿现实交易总量与降价面积总量相比，销售率并没有想象的那么低，低的应该是高房价部分的交易率。从这个意义上讲，价格上的适度下降、扩大降价面积应该是下阶段会进行的一种调整。

　　就房价本身而言，现在很难说深圳的均价是多少？现实出现过的交易价只是一种价格导向，并不稳定，随时都可能因为交易区域和产品结构的变化而变化。

　　短期内产生救市政策的可能性极低。因为能对楼市产生即时效力的只有金融政策，并且政策主导权在中央，不在地方。“货币从紧”是国家宏观经济层面调控的主基调，应该不会因为某一个具体行业而松动。至于政府救市的前提，应该是建立在市场机制失灵和公共利益存在明显受危害的时候，但现在上述理由并不充分。

　　英联国际不动产董事长郭建波

　　何来救市之需？

　　没有只涨不跌的市场，所以深圳楼市正处于大热过后的大寒，虽然有些彻骨，但属于泡沫之后的理性回归，基本正常。

　　如果到了下半年深圳楼市进一步恶化，整体价格下跌破高峰期的50％以上，那么为了保护银行体系，政府才有必要出台一些措施，但是照目前的楼市趋势来看，这种情况发生的可能性不高，因此目前政府救市的必要性并不突出。

　　而金融权力、税收大权、土地杠杆等均集中于中央政府，仅因为深圳楼市的“一厢情愿”，就动用这些中央宏观工具来“救市”，未免有些托大。

　　实际上目前楼市主要的问题还是在透明化、规范化和法制化的落实与深入上，楼市需要完善，但还没有到“救市”的地步。

　　香地咨询总经理

　　尹香武（半求）

　　金融运转应恢复常态

　　解读报告中的“救市”建议，实际上是在呼吁金融运转回复常态，这样的呼吁是十分必要的，这样的建议也是具有实际意义的。

　　因为金融条件回复常态对房地产行业未来发展具有积极意义，过度持续和过度从紧的金融政策，都不利于市场的可持续性发展，从政府此番调控的本意来看，也不愿意看到楼市出现大起大落，更多是希望市场的健康与稳定。

　　实际上如果延续自去年年底开始的金融非常态性运行，如紧缩银根、严控信贷等，深圳楼市还有继续走低的可能，那么等同2006年后购入的物业全部沦为负资产。一旦这种情况发生，银行压力陡增，金融风险就将产生。

　　中原地产深港研究中心总监张伟

　　交给市场去调节

　　尊重市场自身规律始终是最重要的，人为的去救市并不见得会有成效。

　　虽然深圳楼市走熊的关键因素就在金融，而且在金融环节适度放宽，确实能有效刺激楼市，但是金融政策毕竟牵扯到经济全局。在“求稳”的经济指导思想下，至少在奥运之前，银根放松、金融放宽的可能性很小。(深圳商报 卢青 )