雅居乐如果要吸引摩根士丹利这类“胃口”较大的外资注意，只能拿出一些优质的资产。摩根士丹利作为雅居乐的上市保荐人及为其安排优先票据的承销商，对于雅居乐的项目状况和资金情况了如指掌。

　　一个是以财务稳健著称的“广东地产五虎将”之一雅居乐，一个是屡屡在中国房地产市场出手的“航母级”投行摩根士丹利，将它们联系起来的则是一个总投资将超过200亿元的项目。

　　雅居乐日前宣布，公司与摩根士丹利达成协议，后者旗下的房地产基金CrystalI以52.83亿元认购雅居乐旗下冠金公司30%权益，共同开发海南清水湾一期项目。

　　雪中送炭

　　绵长的弧形海岸线，即便是贯穿清水湾景区的16公里景观大道还在施工中，也无法掩盖其浑然天成的风光。在这片被定义为南部中国最大的热带海滨旅游度假区中，雅居乐两座五星级酒店正在拔地而起。

　　根据当初清水湾10年分期开发计划，雅居乐自2006开始，前3年投资总额30亿元，6年内投资总额70亿元，9年内投资总额120亿元，10年内完成投资额130亿元，主要建设顶级酒店、旅游房地产及其他配套设施。

　　算上7月刚刚拿到的土地，雅居乐清水湾项目的总占地面积已经达到940万平方米，总建筑面积超过986万平方米，占雅居乐集团土地储备的近1/3。

　　让不少开发商羡慕的是，雅居乐拿下这一项目，总共才花了24.18亿元，平均楼面地价仅为245元/平方米，而周边楼盘每平米售价早已在6000元以上。如此甜美的蛋糕，却被拿来与人分食，令海南地产界感到不解。

　　“雅居乐在清水湾花了不少心思。早在项目之前，就出资协助政府收地、平整土地及兴建基础设施。”海南中联房地产估价咨询有限公司总经理周飞华告诉记者，项目展开一年，雅居乐已累计投资达20多亿元。

　　“陈卓林(雅居乐董事局主席)说希望借此次转让打造雅居乐的国际化形象，这都是虚的。除非资金出现问题，否则怎么会把到手的肥肉拿来与人分享。”雅居乐出售项目股权的话题，一时间在海南地产圈内广为流传。亦有观点认为，雅居乐只是在融资困难的大环境下提早做好防备，“拿到一笔现金，用以优化财务构架”。也就是说，这次转让是出于“危机感”而非“危机”。市场估计，雅居乐或许能借此将负债率由2007年年末的60.3%减低至55%。

　　在周飞华看来，雅居乐出售项目股权相当明智。摩根士丹利此次为现金交易，雅居乐可以将所得款项用于其他项目，而海南项目有摩根士丹利的加入，资金压力也会减轻。

　　据了解，雅居乐将在全国21个城市铺开53个项目，而今年预计竣工面积232万平方米，在建面积应不小于400万平方米，这一部分的资金需求无疑相当强劲。

　　与此同时，房地产行业的资金形势也不容乐观。6月19日，国泰君安证券研究所发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。不久前，北京师范大学经济研究中心主任钟伟也表示，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，房地产业将出现4000亿元～5000亿元左右的资金缺口。

　　不过，对雅居乐来说，虽然2007年公司新增土地建筑面积达948万平方米，但由于避开了争抢激烈的一线城市，每平方米土地成本仅为人民币619元。拿地策略的谨慎，为雅居乐留下39.5亿元现金及16.8亿元备用信贷额，公司首席财务官朱孝廉在5月的业绩会上表示，公司备用信贷额度已经达到50亿元。

　　手到擒来

　　有了摩根士丹利的“撑腰”，在雅居乐最新的公告当中，清水湾项目的投资额已经由130亿元提升到逾200亿元。

　　根据冠金公司截至2008年3月31日的综合财务报表显示，冠金公司拥有的资产净值仅为人民币6184万元。即使它拥有价值24.18亿元的土地储备，摩根士丹利花费52.8亿元收购其30%的股权，还是有些吃亏。对于追逐高利润的国际金融大鳄来说，摩根士丹利显然在心中另有一笔账，才会来接雅居乐这张单。

　　52.8亿元买下冠金公司30%的股权，相当于拥有了将近330万平方米的土地，折算为楼面地价不过1600元/平方米。即使在如今土地市场低迷的情况下，这一价格也相当便宜。何况，雅居乐在清水湾项目已投资20多亿元，今年内将有住宅项目竣工开盘，摩根士丹利此时进入，正可以坐享其成。

　　而一直被市场所忽略的是，雅居乐已向CrystalI授出清水湾二期项目合作的优先选择权，并有意出售另一大型项目25%~30%的股权，这或许为双方进一步的合作埋下伏笔。

　　实际上，雅居乐如果要吸引摩根士丹利这类“胃口”较大的外资注意，也只能拿出一些优质的资产。摩根士丹利作为雅居乐的上市保荐人及为其安排优先票据的承销商，对于雅居乐的项目状况和资金情况了如指掌。

　　世邦魏理仕在7月8日发表的一份研究报告中提到，在限外的政策环境下，海外投资者一般会选择三种投资策略：第一种就是寻找具有离岸股权结构的物业来绕开境内投资复杂且费时的审批程序，上半年成交金额中，97%来自离岸交易；其二则是寻找具有丰富当地资源的内地伙伴，在合资公司中扮演财务投资者的角色，如瑞银和金地集团(企业专区,旗下楼盘)之间的合作；其三是购买境外上市的内地发展商的股权。

　　鉴于2007年中国房地产的一片大涨，成立外商投资企业也比较困难，投资汇款又会遇到外汇结汇的问题，摩根士丹利已开始转变其收购成熟物业的策略，调整为参与一线开发获利。对它来说，与知根知底的雅居乐合作，无疑是不错的选择。
（中国经营报 李碧 ）