几年前在港汇广场、梅龙镇广场、中信泰富这样中心城区的高档商场里，常常能看到空置的商铺。而现在要是能在里面租到一个铺子，一定会被上海人赞一句“有花头”。地铁沿线的商铺也成了紧俏商品，如今真是旺铺比黄金还珍贵。
去年上海零售市场继续呈现繁荣兴旺之势，零售商铺市场的总供应量高达79万平方米。随着WTO深入，今年已有更多国外知名的零售商大量涌入，这些海外零售业的进入将会大大带动上海商铺市场的发展。
上海零售商铺市场总供应量的提升，主要得益于去年上海近郊地区购物中心（ShoppingMall）大量上市（约占到当年零售市场供应量的41％）。目前上海地区绝大多数的购物中心新增供应量位于一些新兴发展的住宅聚居区，其中此种业态供应量占到当年零售商铺市场总供应量的58％，已达到45.8万平方米。
从租金涨跌趋势来看，基于近年来中心商圈内供应持续紧缩，加之去年不少世界级品牌的大量涌入和各类零售新观念的涌现，中心商圈内的租金增幅显著，全年增幅达5.5％。上海地区中心商圈内租金将在平稳中呈现比较良好的上升趋势，且整体空置率亦继续下降。
预计未来两年，2005年至2006年，上海的零售商铺总量将高达215万平方米，上海地区未来零售市场供应量仍将主要集中于城市副商业中心以及边郊地区，而购物中心亦将是上海地区零售市场未来的主要业态形式，约占到总量的66％。
另外，由于海外零售商进驻加之上海市中心实际可供开发零售面积逐渐减少，加剧了中国零售市场整体变革进程。为适应未来发展需要，上海中心商圈的商业地产开发商均对区域内的商业模式和商场定位等做了不同规模和层次的调整和整顿。这将极大地提升上海整体零售市场形象，促进增加发挥市中心商业价值，借此带动整个铺市的发展。
轨道交通带动周遍商铺升值
自轨道交通被普遍接受，并成为上海主要的城市交通工具之后，尤其是地铁沿线逐渐聚集的强大客流带旺了沿线物业，不仅沿线楼盘享尽利好，而且地铁站内和地铁站附近商铺已成为众多商家眼中的香饽饽。专业人士预测，随着上海地铁线路的不断延伸，地铁客流爆炸式的增长将使地铁商铺很快进入黄金期，新一轮地铁商铺投资热潮已经来到。
如今，市区站点的商铺几乎全部爆满，一些商家都看准了地铁所带来的商机，以及地铁带动周遍商品房的开发，从而带来的消费群，大力地开发还在“预热”状态的轨道延伸段附近的商铺。在建的隧道M7沿线就已经新建了许多商铺，如正在开盘的锦秋新天地商铺，引发了投资者新一轮的抢购。这是开发商看准了M7所带来的商机，在预设站点附近建造的集各种休闲娱乐设施于一体的商铺区，准备在处于上海市北部的该地区引发新的一轮商铺热。
可以看到目前地铁终端区域消费能力还不具规模，但未来几年内，随着地铁线路延伸到宝山、闵行、青浦等郊区，届时，外环线外侧人口数量将达到1200万，势必会产生出若干个新的商机节点，带动整个地区的房地产投资。
旺铺抢手出现“五房东”
由于旺铺稀少，不少地段好的旺铺都几经转租，出现了“二房东”、“三房东”、甚至是“五房东”。很多最终承租人由于做生意心切再加上一铺难求，往往忽视了对转租房屋的调查和签署一个有保障力的合同，以致常常难以保障自身权益。由此引起的纠纷已成为房地产纠纷中一大问题。
在目前我国的法律规定里，由于合同法的相对性原则和转租的特性，层层转租中最终承租人的法律保护力是非常弱的。在大量类似纠纷中，最终承租人往往自身没有过错，而在经营中又投入了大量的人力物力，一旦被解除合同，带来的损失巨大而且难以弥补。而目前由于房价以及租金的上涨，屡屡出现了房东为转让房屋或抬高租金恶意地利用法律规则将最终承租人扫地出门的现象。鉴于此，法律界人士提醒，最终承租人在承租转租房屋时应当非常仔细地调查，并设置保护自己权益的合同条款，以保障自身的权益。
■案例分析
案例一：甲（房东）将铺面出租给乙，乙转租给丙，丙转租给丁（最终承租人）。丁投入装修后经营日益兴旺，后由于乙无法按时交租金给甲，甲提出解除合同，并要求丁迁离房屋。
这个案例中分别有三个合同，即甲与乙出租合同、乙与丙的转租合同、丙与丁次转租合同，这三份合同是分别对立的。根据合同法的“相对性原则”，甲与乙的出租合同不受丙与丁转租合同的影响，丁不是甲乙合同的当事人，自然也不能直接起诉甲。而《上海市房屋租赁条例》第三十二条规定，房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。也就是说丁只能眼睁睁地看着合同被解除，最多通过起诉丙来一步步追溯乙的赔偿责任，但是已无法在此继续经营下去了。
案例二：甲（房东）出租给乙，并通过书面约定同意乙转租给丙，后丙又转租给丁（最终承租人）。丁缴纳加盟费后投入装修经营，后甲提出丙没有转租权，提出解除合同，使丁无法继续经营。
这是个典型的不谨慎调查转租权的结果，最终承租人一般会调查甲是否同意乙转租，但比较容易忽视的是乙有了转租权并不等于甲也赋予了丙转租权，丙没有转租权而甲又没有追认，那转租是违法的。
案例三：甲（房东）将房出租给乙，并同意乙转租给丙、丙转租给丁（最终承租人）。后来丙不能按时缴纳租金，于是乙提出解除与丙的转租合同，丁只能迁出并向丙索赔装修、无形资产等损失，但该索赔由于丙无偿付能力而无法执行。
在层层转租中，只要有一个环节出现问题，就可能殃及最终承租人，并且虽然最终承租人可以向前手承租人索赔，但由于前手承租人既然拖欠租金，那么其偿付能力也值得怀疑。所以，做好商铺，投资是一部分，怎么做好更重要。
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